Уважаемые кадастровые инженеры! Для учета в работе направляем письма Росреестра. Если назначение здания садового дома на жилой дом изменяется в результате его реконструкции, то получение решения органа местного самоуправления о признании садового дома жилым домом, предусмотренного Постановлением № 47, не требуется.

Управление нормативно-правового регулирования в сферах регистрации недвижимости, геодезии и картографии Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Управление), рассмотрев в пределах своей компетенции обращение А СРО «Кадастровые инженеры» от 29.07.2024 No 670 относительно разъяснений по вопросу о необходимости получения решения органа местного самоуправления о признании садового дома жилым домом, если назначение здания изменилось в результате реконструкции, сообщает.
В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 No 457 (далее – Положение), Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим в том числе выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) и предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровой деятельности и кадастровых отношений. Согласно Положению Росреестр также не наделен полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Согласно пункту 12.4 Типового регламента внутренней организации федеральных органов исполнительной власти, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.07.2005 No 452, разъяснение законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также толкование норм, терминов и понятий осуществляются в случаях, если на них возложена соответствующая обязанность.
В этой связи письма Росреестра не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм. Кроме того, содержащееся мнение в данных письмах не является официальным актом толкования правовых норм, соответственно, не может быть рассмотрено в качестве обязательного государственного предписания.
Также необходимо учитывать, что в соответствии c Федеральным законом от 13.07.2015 No 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон No 218-ФЗ) решение о проведении, приостановлении либо отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором прав самостоятельно по результатам проведенной им правовой экспертизы представленных документов. Государственный регистратор прав припроведении им государственного кадастрового учета объектов недвижимости и государственной регистрации прав на них не осуществляет (и не осуществлял) выход (выезд) на местность в целях проведения проверки достоверности сведений, содержащихся в документах, представленных в орган регистрации прав.
Росреестр в соответствии с законодательством Российской Федерации не вправе принимать решения о законности (незаконности) решений, принятых государственными регистраторами прав, отменять (приостанавливать) их, давать указания своим территориальным органам о принятии каких-либо решений по конкретным делам, а также давать оценку действиям (бездействию) государственного регистратора прав при осуществлении правовой экспертизы в территориальных органах Росреестра.
Вместе с тем, полагаем возможным отметить следующее.
Письмом Росреестра от 29.08.2023 No 13-00809/23 (далее – Письмо) направлена позиция Управления о возможности изменения назначения здания с «садовый дом» на «жилой дом», расположенного на земельном участке с видом разрешенного использования «Для ведения садоводства» (расположенного на территории СНТ) путем проведения его реконструкции или путем признания «садового дома» «жилым домом» в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 No 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийными подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (далее – Постановление No 47) без проведения его реконструкции.
При этом в Письме отмечается различие указанных процедур с точки зрения действующих порядков внесения соответствующих сведений в ЕГРН, учитывая, что внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, по результатам реконструкции объекта недвижимости осуществляется в рамках государственного кадастрового учета на основании технического плана, содержащего все необходимые сведения об измененных характеристиках такого объекта, а внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, в рамках реализации Постановления No 47 осуществляется в порядке межведомственного информационного взаимодействия – на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен садовый дом или жилой дом.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций нааналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов, является реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов).
На основании вышеизложенного, по мнению Управления, в результате реконструкции здания может быть изменено назначение такого здания.
В этой связи в целях осуществления государственного кадастрового учета изменения характеристик объекта недвижимости в результате реконструкции объекта недвижимости представление решения органа местного самоуправления о признании садового дома жилым домом, предусмотренного Постановлением No 47, не требуется.